皆様、土地登録名義という言葉をご存じでしょうか。

初めは知らなかったが、つい最近知ったという人も多いのではないでしょうか。

そうです令和６年４月１日に施行された法律により、この言葉を知った人が多いと思います。

今回はその土地登録名義について述べたいと思います。

令和６年４月１日、登録名義の義務化

約２年半前の令和６年４月１日、土地登録名義の変更が義務化された。

簡単に言えば、土地名義の登録は現存している人物の名義に変更しなければならないといこと。

今迄日本の法律では、譬え土地名義の人物が死亡しても、土地登録の名義を変更しなくても良かった。

因って土地登録の名義が、現存する子孫の２代前・３代前の家系もある。

地方の場合、大概このパターンに当て嵌る。私の田舎など、まさにこのパターン。

その結果、何が生じるか。

先ずは土地の売買がしずらくなる。土地名義不明では、誰に所有権があるか分からない。

その為、不動産の売買がしにくい。

土地を売りたいと思っても本人が死亡している為、名義変更をして売買しなければならない。

次に災害が起きた際、政府などの公的機関が災害後の復旧作業等をする場合、土地名義が曖昧な為、復旧作業に支障をきたすおそれがある。

これは神戸・淡路大震災、東日本大震災、能登地震、つい最近では熊本地震等、災害後の復旧作業で既に経験済。

以上の事などを踏まえ政府は土地名義を明確にする目的で、土地名義変更を義務化した。

名義変更の問題点

ここで相続登記名義変更の為の手順を軽く説明したい。

①相続人の確定　亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等を集め、相続人を特定する。

②財産の確認　　固定資産税納税通知書などで土地の評価額や物件を確認する。

③遺産分割協議　相続人全員で誰が土地を相続するか話し合い、全員が署名・実印を押す「遺産分割協議書」を作成する。

④法務局に申請　 必要書類と登記申請書をまとめ、管轄の法務局窓口または郵送で提出する。

以上が名義変更の手順。その際にかかる費用を説明すれば

①登録免許税　　　　　　土地の固定資産税評価額の０．４%（例：評価額１,０００万円の場合は４万円）

②必要書類の取得費　　　 戸籍謄本や住民票などの実費（数千円程度）。

③専門家への報酬　　　　 司法書士などに代行を依頼する場合は別途報酬が発生する。但し個人でする場合は必要ない。

大体、このような流れだろうか。

詳しくは法務局のリンクを貼っておきます。

※https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan4.html

ここで私が何が問題になるかを述べたいと思う。

それは手順で示した①～③までの全てに当て嵌まる。その問題点とは

土地名義変更は必ず揉める

タイトルに示した通りだが、土地名義変更は必ず揉める。

何故なら、「人間には欲があり、また感情の生き物」の為。

つまり名義変更は財産相続であり、必ず法定相続人が存在する。

各々の法定相続人が、すんなり財産相続に同意するとは限らない。何故なら前述したように、人間は欲深い生き物の為。

現金だろうが株券の相続だろうが、必ず揉める。その為法律で遺産分与に関し、法定相続分が定められている。

譬えば４人家族で夫が亡くなった場合、遺産の半分を配偶者が受け取り、残りの４分の１を子供二人で分ける。

これが最も分かりやすい相続の仕方。

我が家でも多分に漏れず、揉めている。

揉めているというよりも、その話の始まりすらされていない状況。

当家では法定相続人が法律で決められ、期限までに名義変更をしなければならないという認識すらされていない。

因みに期限は３年以内。

つまり令和６年４月１日に法律が施行され、令和９年３月３１日までに名義変更を済ませなければならない。

もしされない場合は罰金刑となるようだが、今はそこまで言及しない。

繰り返すが、先ず話し合いをする上で法定相続人が 「何故相続名義を変更しなければならないのか」という共通認識を持つことが必要。 共通認識を持った上で、相続人を誰にするのかを話し合わなければならない。 

遺言状があれば別だが、大概遺言状は存在しない。何故なら名義が２代・３代前であり、当時の遺言状が存在しない為。

もしあれば、とっくに名義変更がされていたであろう。それが無い為、本人が亡くなった今日まで名義変更がされなかったとみるべき。

話を分かりやすくする為、誠に恐縮だが当家を例に説明したい。

法定相続人とは

土地名義を変更する上で大切なのは、先ず誰が土地を相続する権利があるかということ。

誰が相続できるかということ。簡潔に述べれば、土地名義人配偶者か名義人の直系子孫に限られる。

当家では、田舎に僅かばかりの田畑と土地家屋が存在する。全ての物件の名義人は私からみて、３代・４代前のもの。

私から見れば、曾祖父（３代前）・高祖父（４代前）となる。

因みに祖父（２代前）は、１０年以上前に亡くなっている。名義が曾祖父・高祖父の為、当時の配偶者は存在しない。

分件によりそれぞれ名義が異なる為、高祖父から枝分かれした家系、曾祖父から枝分かれした家系により、それぞれの法定相続人が異なる。

これは 相当厄介な案件 。

つまり物件によりそれぞれの法定相続人が話合い、登録人を決めなければならないということ。

当然物件により、様々な思惑が交錯する。価値がありそうな土地には法定相続人が名乗りを上げることが多い。

一方、二束三文にもならない土地は利用価値もない為、当然相続人は現れない。

何故なら、相続しても利用価値もない土地に毎年、 固定資産税 を納めなければならない。

相続したくないと言い出す人もいる。これが揉める最大の理由。

中には自分が法定相続人であることを知らず、今回の法律で知った人もいる。

その人の中には、売れてお金になるのであれば、１円でも欲しいと主張する人もいる。

繰り返すが登録名義の義務化は、土地売買をスムーズにするのが目的。土地が売れれば、金額の分け前を請求する人もいる。

これが人間の欲。それは人である限り、当然の成り行き。私も同じ立場であれば、当然主張する。

しかし大抵、話がすんなりまとまる訳がない。今度は金額の分配で揉めるだろう。

これが欲の次に、私が「感情」と述べる所以。

譬え話を挙げれば、長い間音信不通、戸籍を調べた際、初めて縁戚関係だと知った時など感情が行き来する。

昨日まで全く知らなかった人間が実は親族だと知り、自分と同等の法定相続人と知った時など複雑な気持ちになる。

逆に親族と知りながら仲違いし、長期にわたり絶縁関係だった時などもある。

人間は頭で理解していても心では理解していない。これが人間の「感情」というもの。

家族であっても兄弟姉妹が仲が悪く、どちらかが親の介護し、その親が亡くなった時。

法律的には同等の法定相続人だが、親の介護をしていた子と全くしていなかった子とでは、必ず兄弟姉妹間で揉める。

これが私が述べる、人間が感情の生き物という所以。

様々な要素が交錯し、どの家庭も決してスムーズにいかないというのが本音だと思う。

「我が家は違う、揉めることはない」と思っている人も、決してそうではない。身内だからこそ揉める。

今迄は平穏な家庭だったかもしれないが、やはり人間金が絡むと、見事に揉める。これは確実に言える。

おそらく来年の３月３１日までに、各家庭で何度も話合いがなされるだろう。

しかし結果は必ずしも、相続人の全員が満足するものにはならない。これが社会の現実。

当家では

前章でも触れたが、我が家では田舎の田畑・土地家屋は、高祖父・曾祖父名義。

因って相続人は、直系家族である祖父の代になる。しかし前述したが、祖父は既に１０年以上前に他界している。

祖父が亡くなった時、我が家では初めて戸籍謄本・土地台帳となるものを役所から取得した。

以前その二つを見た為、今回の土地相続変更義務化の流れを凡そ理解することができた。

つまり法律が定められる前に、ある程度シミュレーションすることができたということ。

当家を例に挙げれば、祖父には８人の兄弟姉妹がいた。しかし昔の考えからであろうか。

名義変更はされてなかったが、何らかの理由で祖父以外の全ての法定相続人は、 当家の財産を放棄する書類にサイン がされていた。

当時の人間は全て鬼籍に入っている為確認のしようがないが、想像するにおそらく先祖が財産の分散を防ぐ為、長子である祖父に全ての財産を相続させたと思われる。

それは名義人である高祖父・曾祖父の意向が強く反映したものと思われる。其の為、祖父の死後色々調べた結果、そのような書類が発見された。

因みに、祖父の遺言状は発見されなかった。従って法定相続人は祖父の配偶者とその直系子孫（子供）となる。

参考までに、もし直系の法定相続人が死亡した場合は更に下の世代に移り、法定相続人は死亡した人が産んだ子になる。

もし子供が３人いた場合、３人が法定相続人となる。因みにこれは、土地名義に限らず全ての財産分与も同じ。

普通であればここで、かなり楽な話合いが持たれるであろうと想像されたかもしれない。

処が、やはり揉めた。理由は、祖父の配偶者が「後妻」だった為。

後妻だったと述べたが、祖父に対して私は孫にあたるが、その祖母と私は何の繋がりもない。

つまり「義祖母」ということ。

これで勘の鋭い方であれば、ピンときたことでしょう。

身内の恥を晒すようだが、そう時代劇で云えば「お家騒動」です。

お家騒動と言われれば、大概の方は理解されると思います。

名義変更の対象となっている土地家屋に現在住んでいるのは、その義祖母。

私からみて祖母の方は、血縁関係はないということです。

これが事をややこしくしている要因。

一向に纏まらない意見

前章で恥も外聞もなく身内の恥を晒す格好となったが、こうして相続は揉めますよという意味で話させてもらった。

その続きとなるが、亡くなった祖父の法定相続人には、前妻の子が３人。後妻の子には１人の子がいた。

因って法定相続人は、祖父の配偶者（後妻）と４人の子となる。

ここで祖父の子を説明するが、何れも女子だった。つまり４人とも女性ということ。

これが更に事をややこしくした。

亡くなった祖父を悪くいう心算はないが、今にして思えば祖父は生存中、ハッキリと後継者を指名するか、遺言状を残すべきであった。

しかし祖父は何もせずに、この世を去った。これも揉める原因の一つ。家を継ぐ男子はいなかった。

参考までに私は祖父の長女の子にあたる。つまり前妻の長女の子となる。

後妻の産んだのも女子であり、この女子も戸籍では長女となる。

つまり祖父は４人の子を持ち、全て女子。第一子と第四子は、何れも戸籍上では長女扱いとなる。

ここで既にドロップアウトしている読者も居られると思う。書いている私ですら、既にうんざりしている。

祖父が罪作りだったのは、優柔不断だったこと。前述したが、生存中に後継者を指名せず、また遺言状もなかった。

これが大揉めの原因。

姉妹中で年齢的に私の母が年長者であり最も早く結婚したが、その婚姻は昔風で云えば、「家の存続を図る為の結婚」だったと云っても過言でない。

つまり母は親が勝手に決めた相手と渋々結婚したということ。「家の犠牲になった」と今でもぼやいている。

この時点で後妻の子は、まだ小学生だった。母と後妻の子とは、年歴的に１２才離れている。

其のため祖父は母に婿養子を取らせ、家の存続を図ったと思われた。

これは後程に重要な点となる為、再び後述する。

この婚姻の過程にも問題があった。

母は後妻に子が生まれた為、後継ぎはその子がするものと思い上京。当時、東京で働いていた。

しかし祖父の半ば強制的な説得で無理やり故郷に呼び戻され、親（私とすれば祖父）の決めた婚姻により結婚した。

本人の言葉では、無理やりさせられたと事あるごとに呟く。時代背景を考慮すれば半分は本当だったと思う。

そんなこんなで無理やり実家に戻った母だが、ここで蹉跌が生じた。

そう「後妻と母の衝突」である。つまり「継母と前妻の子の確執」。

結果として母は、家を出る羽目となった。これが現在まで続く。

一方、母が家を出た為、祖父は後妻の子に婿を取らせ家を継がせるかと思いきや、何とあっさり嫁に出してしまった。

後妻もそれに異議を唱えず、寧ろ賛成した。これも私には不可解だった。

そしてこのような状態が何十年も続き、軈て１０年以上前に祖父が亡くなった。

話は前後するが、その間に前妻の第二子、第三子の話をしなければならない。

第二子は恋愛の末、結婚。夫の姓となり、今は県外に在住。お子さんも一人いる。

因って、第二子に至っては全く問題ない。

次に第三子だが、第三子も恋愛の末、結婚。夫の姓となり、お子さんも二人誕生した。

処が数年後、離婚。姓も夫から元の姓に戻った。戸籍では「原籍」と呼ぶそうだ。

何故これだけ詳しく当家の話をしたのかと言えば、法定相続で重要なのは直系子孫と述べたが、実は私の父は法定相続人ではなかった。

突然のことで何を云っているのか分からない人もいるかと思う。前述したが、私の母は親が決めた縁談により結婚したと述べた。

その為、当然祖父は 当家を継がせる目的で養子縁組したもの と思われていた。

処が祖父がなくなった後に戸籍を開いた際、私の父は養子縁組がされてない事実が判明した。

養子縁組がされていないということは、当然相続権がないということ。更に戸籍上、母は本家から除籍されていた。

それを知った時の私の衝撃は、弁説に尽くしがたい。

今でこそ冷静に言えるが、母は祖父により「庶子」扱いにされていた。因って私は、「庶子が産んだ子」となる。

昔風で云えば正妻の子でない、つまり家系で云えば、「傍系」にあたる。

母は前妻の長女でありながら祖父により除籍され、私は祖父からみて「傍系の孫」だったということ。

繰り返すがこの事実は祖父が亡くなるまで全く知らなかった。まさに雷に打たれたような心境だった。

因みに父は、私が成人になる前に病死した。

閑話休題、話は少し逸れるが父が死亡した為、もし父方にも同様の問題が発生した場合、相続権は父の子に移る。

つまりその下の世代である私ということ。

私には姉がいる。私と姉が父の直系子孫の為、私と姉に相続権がある。

しかし父方の実家から何も云ってこない為、おそらく父方の実家では既に解決済なのかもしれない。

もし解決済でなくまだ何も手が付けられていない状況であれば、父方の実家も何気に面倒。

何故なら父方の実家では父の代が兄弟姉妹で、９人いる為。

内訳は男６人、女３人。私の父は三男だった。諸般の事情で、父の実家は最後の９人目の子である末弟が継いだ。

つまり兄にあたる人物全てが、実家を出た。その為、末弟が本家を継いだ。

現在父を含め兄と言われる人は、既に４人亡くなっている。生存しているのは、２人。

因みに、本家を継いだ末弟も数年前に亡くなった。

そのため現在本家は、亡くなった末弟の配偶者が住んでいる。末弟と配偶者には、お子さんがいなかった。

それを考えた時、母方の実家以上に複雑かもしれない。

しかし何も云ってこないことを見れば、無事終了したと願いたい。

もし終了していなければ、必ず私や姉の処に話がくる為。

話を戻すが、結局父が養子縁組されていなかったことが、殊更名義変更の話をややこしくしている。

しかし後妻とその子は知ってか知らずか、そんなことは全くお構いなし。

何度説明しても理解できず、自分たちが音頭をとり物事を進めなければならないことを全く自覚していない。

私の感想では、おそらく来年の３月３１日までに話合いにケリが付くとは思われない。

何故なら先程も述べたように、当事者である後妻とその子が全く認識がない為。

現在その土地家屋に住んでいるのは、その後妻。まさに当事者。

本人達が自覚ないのであれば、母の立場としては出しゃばった真似はできない。

因って当家は、初めの段階ですらクリアできていない。

法律の期限が過ぎ、公的機関から通達が来て、初めてことの重要さを知るだろう。

私は母に対し、「その時までほっとけばよい」と述べている。実際、此方が困ることなど何一つもない。

何故なら母は家を飛び出し、何十年も経過している。更に世帯主は義祖母の為。

もう一つ追加すれば、離婚した祖父の第三子（私からみれば叔母にあたる）は原籍して現在、後妻（本人からすれば継母）と一緒に棲んでいる。

原籍した為、もし義祖母が亡くなれば世帯主は当然、第三子となる。

このような経緯もあり私自身、その土地が故郷だと思ったことは一度もない。

私は母が後妻と仲違いし、実家を飛び出した後に生まれた。因って故郷という実感すらない。

せいぜい墓参りに行く程度であろうか。

更に今回のブログを書き乍思ったのは、今回のことは本来であれば、先祖代々がしてこなければならない責務だった。

それを先祖代々がしなかったツケを今の世代が払っているということ。

その時代その時代で処理しておけば、全く問題がなかった。

当家の今後の行く末

長々と当家の恥を晒し土地相続名義変更の話をした。

当家の行く末を考えれば、おそらく将来的に誰も相続する気はない為、国への返納という結果になると思われる。

国への返納とは何かといえば、土地を自費で更地にして、１０年分の管理費（固定資産税）を国に納め引き取ってもらうということ。

自分の土地にお金を払い、国に引き取ってもらうと云えば、何やらおかしな気もするが。

正確には、「相続土地国庫帰属制度」と言うようだ。一応参考の為に、これもリンクを貼っておきます。

※法務省「相続土地国庫帰属制度」についてhttps://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00454.html

当家はおそらく相続人がいない為、そうなると予測する。

そうなった際、更地にする時の費用は誰が負担するかで、又揉めると思う。

これらの事を考えた時、確かに必要な制度だが、いざ始めるとなれば、大変な困難が伴う。

如何に日本は昔から土地に固執し、揉めるということが分かる。

歴史を紐解けば、７４３年の墾田永年私財法から始まり、荘園に発展。

鎌倉幕府にて御家人の所領となり、室町幕府による守護大名の領地化。

戦国大名の台頭による領国化。豊臣秀吉による全国統一と太閤検地。

江戸幕府による、幕藩体制等。全て土地が絡み。

そして現在の令和。今回の法律はまさに、現代の検地とも言える。

これにより全国で九州と以上と言われている「所有者不明の土地」が整理されるだろう。

意外なことだが、所有者不明な土地が田舎に多いと思われがちだが、実は東京も多い。

戦中・戦後のどさくさ紛れで所有権が曖昧になったこともあるだろう。

また空襲で土地台帳が焼けたこと、空襲や地震などの自然災害により境界線不明になった土地や所有者が亡くなった土地もある。

そのような状態今日まで続いていたのも驚きだが、都市の再開発をする上でも必要な作業。

しかしなかなか進まない。

恥を忍び当家の状況を例に出し説明もしたが、やはり各家庭には外からはなかなか見えないが、何かしら問題を抱えている。

今回の登録名義変更の義務化により、それが表面化されたと言える。

約半年後に期限を迎えるが、すんなりと事が進む家庭はおそらく少ないだろう。

もう遅いが、そうならない為にも政府は何かしら手を打つ必要があった。

例えば名義変更を迅速且つスムーズを行う為に、補助金を出すなどの工夫をすればよかったと思う。

具体的には名義変更をする為に必要な費用を半分税金で負担すること。

名義変更をする際、素人ではなかなか手こずる。其のために「士業」という職業が存在する。

土地名義変更に必要な専門家と言えば大概、「司法書士・弁護士・税理士・土地家屋調査士」等が思い浮かぶ。

名義変更をする際にかかる費用を半分でも政府が補助金を出せば、こぞって国民も積極的に実行した筈。

更に士業は特需となり潤う。名義変更の結果、土地売買も活発となり、所有者も明確となり、政府も固定資産税の徴収をしやすくなる。

まさに一石三鳥であり、令和の太閤検地とも言える。

もし政府や役人に頭が柔軟であったなら、下手な経済対策よりも効果があった。

政府も取ることばかり考えず、偶には国民に対し大盤振る舞いする心算で補助金を出せば良かったと思う。

そうすればすんなりと大半の土地名義変更がなされたであろう。

今後私の家を含め、来年の３月３１日までに相続人同士で話し合い、ことがスムーズに運ぶことを望みたい。

（文中敬称略）